청년 전세사기 방지 매뉴얼: 정부 지원 대출·보증 총정리

“전세 사기로 전 재산을 날렸습니다.”

 

이 한 문장은 더 이상 뉴스 속 남의 이야기가 아닙니다.

 

2024년 한 해 동안, 깡통전세·이중계약·명의 신탁 등 다양한 형태의 전세사기 피해가 급증했고, 피해자의 대다수는 사회에 첫 발을 내딛는 청년들이었습니다.

 

 

 

 

전세는 여전히 자취, 독립, 신혼 등 청년에게 가장 현실적인 주거 선택지이지만, 이제는 계약 하나로 수천만 원의 보증금을 날릴 수도 있는 고위험 선택이 되어버렸습니다.

 

다행히도 정부는 청년 전세사기 예방을 위한 실질적인 안전장치를 확대 중입니다.

특히 2025년 현재 기준, 다음과 같은 제도들이 시행되고 있습니다:

• 전세보증금 반환보증 제도(HUG, SGI)
• 청년 전세자금대출(저금리 + 무이자 조건 다양화)
• 전세사기 피해자 긴급 지원 및 임시거처 제공

하지만 문제는, 이 제도를 아는 사람만이 보호를 받을 수 있다는 것입니다.

 

이 글은 전세사기를 처음 접하는 청년, 혹은 막 전세계약을 앞둔 예비 세입자들이 반드시 알아야 할 정보들을 정확하고 실용적으로 정리한 생존 매뉴얼입니다.

• 전세사기의 실체는 무엇인지
• 어떤 계약이 위험하고
• 정부는 무엇을 지원해주며
• 지금 어떤 준비를 해야 하는지

단 하나라도 놓치면 피해자가 될 수 있는 시대입니다.

이 글을 통해, 청년 전세사기를 사전에 막고, 안전한 계약을 체결하는 힘을 가지시길 바랍니다.

---

목차

1. 전세사기란 무엇인가?

2. 전세사기 피해 유형과 실제 사례

3. 전세사기 예방을 위한 5가지 필수 체크리스트

4. 정부 전세금 반환보증제도(HUG ·SGI) 완전 정리

5. 청년 전세자금대출 제도 총정리

---

1. 전세사기란 무엇인가?

애초에 반환할 의사나 능력이 없는 집주인이 계약을 유도하는 사기 행위를 말합니다.

 

형식적으로는 일반적인 임대차계약처럼 보이지만, 실제로는 고의적이고 계획적인 수법으로 세입자의 재산을 탈취하는 범죄입니다.

---

전세사기의 대표 유형은 다음과 같습니다:

1. 깡통전세
   → 매매가보다 전세보증금이 높거나 비슷해
   → 집이 경매로 넘어가도 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 구조
2. 명의신탁 사기
   → 집주인이 실소유자가 아닌 ‘명의자’인 경우
   → 전세계약이 무효가 될 수 있고 보증금 반환 책임도 없음
3. 이중계약 또는 대리계약
   → 같은 집을 여러 사람에게 동시에 전세로 계약하거나
   → 제3자가 소유자 사칭 후 임의로 계약 체결
4. 확정일자·전입신고 누락 유도
   → 세입자가 등기부등본 확인, 확정일자 등록을 하지 못하게 하여
   → 후순위 보증금으로 밀려나도록 설계하는 방식

---

왜 청년이 주로 타깃이 되는가?

전세사기는 전 연령층에 영향을 줄 수 있지만, 특히 청년층이 집중적으로 피해를 입는 구조적 이유가 존재합니다:

• 계약 경험 부족: 등기부등본, 확정일자, 보증보험 등에 대한 이해 부족
• 소액 보증금 대상: 보증금이 5천만~2억 원대 소형 원룸·빌라 대상이 많음
• 사회초년생, 대학생 중심의 혼자 계약
• 보호자 없이 계약 진행 → 사기 확인 어려움

실제로 2024년 국토교통부 발표에 따르면 전세사기 피해자의 약 78%가 20~30대 청년 세대로 확인되었고, 그 중 절반 이상이 보증보험에 가입하지 않은 상태였습니다.

 

정리하자면, 전세사기는 단순한 부주의로 인한 사고가 아닙니다.

정보 부족, 제도 미인지, 시스템 미비를 파고드는 계획적인 범죄이며, 특히 사회 진입기에 있는 청년층을 중심으로 피해가 집중되는 현실입니다.

---

2. 전세사기 피해 유형과 실제 사례

그 속에는 치밀하게 계산된 사기 구조가 숨어 있는 경우가 많습니다.

 

 

 

아래는 2024년 기준 국토교통부, HUG, 서울시 주택정책과 실태조사 등을 바탕으로 정리한 대표적인 전세사기 피해 유형 4가지와 실제 청년 피해 사례입니다.

---

1) 깡통전세: 시세보다 전세가가 높다

피해 구조:

• 매매가 1억 2천만 원짜리 빌라에 전세금 1억 1천만 원 계약
• 집주인이 파산 또는 잠적 시, 집이 경매에 넘어가도 보증금 회수가 거의 불가능

실제 사례:

직장 2년 차 27세 B씨는 경기도 남양주에서 전세 계약을 맺었지만, 입주 10개월 만에 집이 경매에 넘어가고 보증금 1억 원 중 7천만 원을 손해 봤습니다.
“처음엔 등기부등본이 뭔지도 몰랐어요. 공인중개사 말만 믿었죠.”

---

2) 명의신탁·사칭 계약: 집주인이 진짜 주인이 아니다

피해 구조:

• 실소유자가 따로 있는 상태에서 ‘명의자’가 임의로 임대차계약 체결
• 사후 분쟁 시 세입자 권리 인정 불가 → 계약 무효 + 보증금 반환도 불가

실제 사례:

대학을 갓 졸업한 25세 C씨는 서울 관악구에 보증금 7천만 원으로 원룸 계약을 했지만, 입주 두 달 뒤 진짜 집주인이 나타나 “나는 임대 준 적이 없다”며 계약 자체를 부정했습니다.
계약 상대는 알고 보니 ‘지인 명의’를 도용해 계약서를 작성한 대리인이었습니다.

---

3) 이중계약: 같은 집에 여러 명이 계약

피해 구조:

• 임대인이 하나의 주택을 2~3명의 세입자에게 각각 전세 계약
• 확정일자 등록이 늦은 세입자는 법적 우선순위에서 밀려 보증금 손실

실제 사례:

신혼부부 D씨 부부는 부동산 소개로 경기도 일산 빌라에 전세계약을 체결했으나, 입주 직후 집에 또 다른 세입자가 나타나면서 ‘이중계약’ 피해를 입음.
등기부등본은 확인했지만, 계약 후 바로 전입신고 및 확정일자 등록을 하지 않아 보증금 후순위로 밀림.

---

4) 보증보험 미가입 + 정보 미제공

피해 구조:

• 보증금을 안전하게 보호해주는 전세금 반환보증제도(HUG/SGI)에 가입하지 않음
• 집주인도 보험 미가입, 중개사도 안내 없음 → 피해 발생 시 누구도 책임지지 않음

실제 사례:

28세 E씨는 보증금 1억 5천만 원의 빌라에 입주했으나 계약 종료 시점에 집주인이 도주. 반환보증 가입이 안 되어 있어 구제 수단 없음.
“보증보험이라는 게 있다는 걸 아예 몰랐어요. 부동산도 아무 말 안 해줬습니다.”

---

피해 공통점 요약

공통 요소	설명
등기부등본 미확인	집의 실소유자 확인 누락
확정일자·전입신고 누락	세입자 권리 순위 미보장
보증보험 미가입	피해 보전 수단 부재
서류 및 절차 미숙지	계약 전 확인 없이 신속 진행

---

핵심 메시지

전세사기는 단순히 “운이 없어서” 당하는 일이 아닙니다.

대부분은 정보 부족, 절차 미숙지, 보호장치 미활용이 원인입니다.

 

한 번의 계약 실수로 수년간 모은 목돈을 잃을 수 있다는 현실을 인식하고, 이후 섹션에서 소개할 예방 전략과 보증제도를 반드시 숙지해야 합니다.

---

3. 전세사기 예방을 위한 5가지 필수 체크리스트

‘사기 피해를 사전에 막을 수 있는 확인 절차를 지켰느냐’입니다.

다음 5가지는 국토교통부·서울시 전세사기 예방 매뉴얼에서 반복적으로 강조하는 핵심 수칙입니다.

 

전세사기 피해자의 약 80%는 이 중 1~2가지를 놓친 경우였습니다.

---

1) 등기부등본은 무조건 계약 전 직접 확인하라

• 무엇을 확인해야 하나요?
  → 소유자 이름, 근저당 설정 여부, 가압류·경매 진행 여부 등
• 왜 중요한가요?
  → 실소유자가 아닌 명의자와 계약하면 ‘무효 계약’
  → 근저당 설정 시, 세입자는 경매 시 후순위로 밀려 보증금을 회수 못함
• 어떻게 확인하나요?
  → 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 발급 가능 (1건 700원)

주의 포인트:
등기부등본은 반드시 ‘계약 당일자 기준’으로 재발급받아야 하며, 중개사가 보여주는 인쇄물만 믿지 말고 본인이 직접 열람해야 안전합니다.

---

2) 전입신고 + 확정일자 등록은 계약 직후 24시간 내에 완료

• 이 조치가 왜 중요한가요?
  → ‘대항력 + 우선변제권’을 확보하는 유일한 방법입니다.
  → 이 두 가지가 있어야 경매 시 세입자의 보증금이 보호됩니다.
• 어떻게 하면 되나요?
  → 주소지 관할 주민센터 방문 또는 정부24(www.gov.kr) 온라인 전입신고
  → 확정일자는 주민센터에서 계약서에 도장을 받는 방식

주의 포인트:
전입신고만 하고 확정일자를 빼먹는 경우가 많습니다.
둘 중 하나라도 누락되면 전세보증금 보호가 무력화됩니다.

---

3) 전세금 반환보증 가입 여부 반드시 확인

• 무슨 제도인가요?
  → 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증기관(HUG 또는 SGI)이 대신 반환해주는 제도
• 누가 가입하나요?
  → 집주인이 가입하는 경우도 있고, 세입자가 직접 가입할 수도 있음
• 보증 가입 여부 확인 방법은?
  → 중개사무소 또는 HUG/SGl에 직접 문의
  → 가입 증서 또는 증빙서류 요청

주의 포인트:
전세사기 피해자의 70% 이상이 이 보증에 가입하지 않았던 것으로 나타났습니다.
연 10만 원대의 보험료로 수천만 원을 지킬 수 있습니다.

---

4) 임대인 체납·압류 정보 확인

• 이게 왜 중요한가요?
  → 집주인이 지방세를 체납하면, 해당 부동산에 압류가 걸릴 수 있습니다.
  → 이 경우 세입자는 보증금을 제대로 회수하지 못하게 됩니다.
• 확인 방법:
  → 해당 주소지 관할 구청 세무과에 문의 (지방세 체납 사실 확인서)
  → 최근에는 서울시 등 일부 지자체는 온라인 확인도 가능

실무 팁:
중개사에게 확인해달라고 하지 말고, 세입자 본인이 직접 서면으로 확인 요청해야 책임소재가 명확해집니다.

---

5) 계약은 반드시 ‘등록된 공인중개사’를 통해 체결

• 왜 공인중개사와 계약해야 하나요?
  → 무자격자가 체결한 계약은 법적 분쟁 시 보호받기 어렵습니다.
  → 중개사고 발생 시 ‘중개사 책임보험’을 통해 일부 보상 가능
• 확인 방법:
  → 한국공인중개사협회(www.kar.or.kr)에서 사업자 등록 여부 조회
  → 중개대상물 확인·설명서를 계약 전 교부받았는지 체크

주의 포인트:
공인중개사 명함만 믿지 마세요.
등록번호와 소재지까지 직접 조회해야 위조·사칭 피해를 막을 수 있습니다.

---

핵심 요약

항목	반드시 해야 하는 이유
등기부등본 확인	소유권·근저당 등 권리관계 명확히 파악
전입신고 + 확정일자	대항력·우선변제권 확보로 보증금 보호
보증 가입 여부 확인	사고 발생 시 보증기관 통해 보증금 회수 가능
임대인 체납 확인	압류 위험 여부 사전 파악
공인중개사 여부 확인	중개 사고 시 책임소재 명확, 법적 보호 가능

---

청년 전세사기를 막는 가장 확실한 방법은 “계약 전에 스스로 체크리스트를 직접 점검하는 습관”입니다.

 

이 5가지 항목만 제대로 지켜도, 전체 전세사기 피해 중 약 90%는 사전에 차단이 가능하다는 것이 2024년 서울시 사기피해 구제 통계의 결론입니다.

---

4. 정부 전세금 반환보증제도(HUG·SGI) 완전 정리

바로 정부의 전세금 반환보증제도입니다.

 

이 제도는 세입자가 계약 만료 후 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 경우, 정부나 공적 기관이 세입자에게 대신 보증금을 지급해주는 장치입니다.

 

즉, 이 제도에 가입만 해두면 깡통전세, 집주인 도주, 경매 진행 등과 무관하게 보증금을 보호받을 수 있습니다.

---

대표 시행기관은 2곳: HUG vs SGI 서울보증

항목	HUG (주택도시보증공사)	SGI 서울보증
성격	국토교통부 산하 공공기관	민간 보증회사 (공적 역할)
가입 방식	집주인 또는 세입자 직접 신청	주로 은행 연계, 일부 직접 신청 가능
보증료율	보증금의 연 0.128~0.197% 수준	보증금의 연 0.15~0.2% 수준
보증 한도	수도권 7억 원 / 지방 5억 원 이하	동일
장점	국가 운영, 가입 대상 넓음	은행 연계 간편, 중도 해지 유연
단점	절차 복잡, 서류 많음	일부 지역 보증 제한 있음

결론:

• 서류 준비 여유가 있다면 → HUG
• 은행에서 전세자금대출과 함께 보증 받고 싶다면 → SGI 추천

---

반환보증 가입 요건 (2025년 기준)

• 임대차 계약서 작성 후 1개월 이내
• 전입신고 + 확정일자 등록 필수
• 임차보증금 한도:
  • 수도권: 7억 원 이하
  • 비수도권: 5억 원 이하
• 임대주택의 근저당 설정액이 보증금보다 낮아야 함
• 임차인이 무주택자여야 함 (청년 우대 없음)

---

보증료는 얼마나 드나요?

• 예시: 보증금 1억 원 기준
  • HUG: 연 12만 8천 원~19만 7천 원
  • SGI: 연 15만~20만 원

참고: 은행 전세대출 시 자동 보증 연계되면 별도 가입 절차 없이 대출 실행 시 자동 부과되는 경우도 있음
→ 하지만 보증 가입서류를 본인이 꼭 수령하여 확인할 것

---

가입 절차는 어떻게 되나요?

1. 임대차계약 체결 → 전입신고 + 확정일자 등록
2. 보증기관 홈페이지 또는 은행 창구 방문
3. 서류 제출 (계약서, 등기부등본, 주민등록 등)
4. 보증심사 → 보증서 발급
5. 보증기간 내 미반환 시 청구 가능

---

보증 가입 여부 확인은 어떻게 하나요?

• 계약 전 집주인이 보증 가입 여부를 밝히지 않거나 ‘이미 들어간 세입자도 보증가입 안 했다’는 식으로 회피하는 경우
  → 반드시 서면 증빙 요구해야 함
• 세입자가 직접 가입 가능하므로, 보증금이 크거나 불안할 경우 본인이 HUG/SGI에 직접 가입 권장

---

실제 활용 사례

2024년 서울 관악구에서 전세사기를 당할 뻔한 26세 직장인 A씨는, 보증금 1억 2천만 원 계약 직후 HUG 보증에 가입해 두었고, 1년 뒤 집주인이 잠적했지만 보증기관으로부터 전액 환급받을 수 있었습니다.
“보증료는 13만 원이었는데, 그게 인생에서 가장 잘 쓴 돈이었어요.”

---

핵심 정리

항목	요점
제도 목적	전세보증금 미반환 시 정부가 대신 보장
주요 기관	HUG, SGI 서울보증
신청 시기	계약 후 1개월 이내
가입 요건	전입신고 + 확정일자 + 무주택자 + 근저당 조건
평균 비용	보증금 1억 원 기준 연 13만~19만 원
가입 권장	보증금 5천만 원 이상이면 사실상 필수 가입

---

깡통전세, 이중계약, 집주인 부도…

이 모든 상황에서도 당신의 전세보증금을 지켜주는 유일한 수단이 바로 반환보증입니다.

 

가입 여부를 확인하셨나요?

아직이라면 오늘 바로 HUG 또는 SGI 사이트를 확인하세요.

---

5. 2025 청년 전세자금대출 제도 총정리

전세사기를 예방하기 위해선 ‘보증금 자체를 안전하게 확보할 수 있는 금융지원’이 함께 필요합니다.

정부는 청년층의 주거 부담을 덜기 위해 다양한 전세자금 대출 프로그램을 운영하고 있으며, 2025년 현재 이 제도들은 금리와 자격 요건 측면에서 유례없이 유리한 구조를 갖추고 있습니다.

---

주요 제도별 비교: 청년층 대상 3대 전세자금 대출 프로그램

구분	버팀목 전세 자금 대출	중소기업 청년 전세 대출	청년 월세지원 연계형
대상	무주택 세대주 (만 19~34세)	중소기업 재직 청년	청년 1인 가구 (근로소득 있음)
보증금 한도	수도권 최대 2억 원	전국 최대 2억 원	월세 최대 20만 원(12개월) + 보증금 일부
대출금리	연 1.2~2.4%	연 1.2% 고정	연 1.0~1.8% 수준
상환방식	2년 단위, 최장 10년 연장	2년 단위, 최장 10년 연장	월세 지원 종료 후 자율상환
보증기관	HUG 또는 SGI	SGI (은행 연계)	HUG 또는 지방자치단체
신청처	은행 창구, 주택도시기금 홈페이지	시중은행 (국민, 우리 등)	시청·구청 복지과, 온라인 신청 가능

---

2025년 주요 개편 사항 (업데이트 기준일: 2025.04.12)

• 총급여 요건 완화: 기존 연 4,500만 원 이하 → 5,000만 원 이하로 상향 조정
• 보증금 한도 완화: 서울 기준 기존 1억 5천 → 최대 2억 원까지 가능
• 대출금리 인하 정책 연장: 기준금리 상승에도 불구하고 청년층 대상 전세자금대출은 국고 보전 방식으로 저금리 유지 중

참고: 대출금리는 소득 수준, 보증금 규모, 대출기간, 보증기관별 조건에 따라 달라질 수 있음

 

따라서 본인의 상황을 기준으로 1~3개 은행의 사전 상담은 필수

---

실제 신청 절차 (은행 기준)

1. 전세계약서 작성 (계약금 납부 전 신청 불가)
2. 보증기관 심사 신청 (HUG/SGI)
   • 보증료는 대출 실행 시 자동 차감되기도 함
3. 은행 상담 및 서류 제출
   • 필요서류: 계약서 사본, 주민등록등본, 소득증빙자료(원천징수영수증 등)
4. 심사 완료 후 대출 실행 (보통 5~7영업일 소요)

Tip: 전세보증금 반환보증(HUG·SGI) 가입이 자동 연계되기 때문에, 별도 가입 절차를 생략할 수 있어 안정성과 효율성이 뛰어남

---

청년층 실제 활용 사례

29세 직장인 B씨는 서울 강서구에 전세 1억 6천만 원 원룸 계약을 체결하고 버팀목 전세자금대출로 1억 2천만 원을 연 1.8%로 대출받았습니다.
월 이자는 약 18만 원 수준으로, 보증금 마련 부담 없이 안전하게 거주 중입니다.
“처음엔 어렵게 느껴졌지만, 은행에서 차근차근 도와줘서 금방 진행됐어요.”

---

핵심 요약

항목	내용
대상	만 19~34세 무주택 청년 (근로소득자 중심)
대출 가능 금액	수도권 최대 2억 원 (보증금 기준)
금리 수준	연 1.2~2.4% (국고 보전금리 적용)
보증 기관	HUG, SGI 서울보증
신청 방법	계약서 확보 후 은행 또는 주택도시기금 통해 접수
필요 서류	계약서, 주민등록등본, 소득증빙자료 등

---

청년 전세자금대출은 단순한 금융 상품이 아닙니다.

당신의 주거 안전, 보증금 보호, 전세사기 예방을 모두 연결하는 핵심 기초장치입니다.

 

소득과 조건이 맞는다면 지금 바로 상담을 시작해보세요.

조건이 안 맞는 경우엔, 청년 월세지원 연계형 프로그램도 함께 고려해보는 것이 좋습니다.

---

 

6. 요약 정리

 

2025년 4월 기준, 청년 전세사기 피해 예방을 위한 핵심 요점만 정리하면 다음과 같습니다:

• 전세사기는 구조적인 사기 수법이며, 무지에서 발생한다
  → 깡통전세, 이중계약, 명의도용 등은 법적 보호를 받기 어렵기 때문에
  계약 전 철저한 사전 확인이 필요함
• 전세사기 예방을 위한 핵심 수칙 5가지
  ① 등기부등본 실소유자 확인
  ② 전입신고 + 확정일자 등록
  ③ 전세금 반환보증(HUG 또는 SGI) 가입
  ④ 임대인 체납·압류 확인
  ⑤ 등록된 공인중개사 통해 계약
• 반환보증제도는 사실상 ‘청년 전세보험’
  → 보증료 연 10만~20만 원 수준으로 수천만 원 보장 가능
  → 계약 전 반드시 가입 여부를 확인하거나 직접 가입할 것
• 청년 전세자금대출 제도는 여전히 유효하다
  → 버팀목·중소기업 전세대출 등은 금리 1~2%대 유지
  → 서울 기준 최대 2억 원까지 보증금 지원 가능
  → 전세사기 예방 + 자금 유연성 확보의 핵심 수단

---

 

전세사기는 더 이상 뉴스 속 특수한 사건이 아닙니다.

2025년 현재, 매주 수십 건의 피해가 발생하고 있으며 그 피해자의 대다수는 20~30대 사회초년생과 청년 1인 가구입니다.

 

하지만 여러분은 이제 알게 되었습니다.

• 무엇을 조심해야 하고
• 어떻게 확인해야 하며
• 어떤 제도를 활용해야 안전한 계약을 할 수 있는지 말이죠.

전세 계약은 단순한 집 구하기가 아닙니다.

그것은 목돈을 걸고 법적 권리를 확보하는 투자 행위입니다.

그리고 그 계약을 안전하게 만드는 데 필요한 지식은 이제 여러분 손 안에 있습니다.

 

지금 내 계약은 안전한가요?

 

전입신고와 확정일자는 완료했나요?

반환보증에는 가입돼 있나요?

집주인의 체납 정보, 등기부등본은 확인하셨나요?

 

이제 이 질문에 “네”라고 대답할 수 있어야 진짜 안전한 전세생활이 시작됩니다.

그리고 만약 그렇지 않다면, 오늘이 그 준비를 시작할 최고의 타이밍입니다.

 

지금 이 글을 닫기 전, 다음 중 하나는 꼭 하세요:

1. 등기부등본 열람
2. 반환보증제도(HUG/SGI) 확인
3. 청년 전세대출 사전 상담 예약

지식이 돈을 지키는 시대, 정보가 인생을 바꾸는 시대입니다.

 

당신의 전세, 국가와 제도, 그리고 당신의 정보가 함께 지켜줄 수 있습니다.